Erfpacht afkopen: slim of niet?

Bij veel woningen is sprake van gemeentelijke erfpacht. Deze woningen staan niet op eigen grond, maar op grond van de gemeente. Soms krijg jij de mogelijkheid om de erfpacht af te kopen. Bijvoorbeeld in Utrecht en Amsterdam. Heb jij een erfpacht afkopen voorstel ontvangen van de gemeente? Net als veel anderen weet je dan misschien niet goed wat het voorstel echt inhoud of wat je nu moet doen. Daarom zetten we jouw opties nog even op een rijtje. 

Als je een voorstel erfpacht afkopen hebt ontvangen heb je grofweg 3 opties:

1. Erfpacht afkopen
2. Erfpacht vastzetten
3. Niet op het voorstel in gaan

Eerst bespreken we de voordelen en nadelen van jouw verschillende opties. Daarna vertellen we je meer over de specifieke erfpacht regelingen in Utrecht en Amsterdam.

Je erfpacht eeuwigdurend afkopen kan interessant zijn. Je betaalt dan eenmalig een afkoopsom. 

Voordelen erfpacht afkopen

• Geen erfpachtcanon meer betalen: na het betalen van de afkoopsom hoef jij geen erfpachtcanon meer te betalen.
• Hypotheekrente aftrek: financier jij de afkoop erfpacht mee met je hypotheek? Dan kom je in aanmerking voor hypotheekrente aftrek.
  
• Hogere woningwaarde: de waarde woning van je huis stijgt als de erfpacht is afgekocht.
• Huis makkelijker verkopen: je woning verkopen is een stuk eenvoudiger met eeuwigdurend afgekochte erfpacht.

Nadelen erfpacht afkopen

• Hoge afkoopsom (en maandlasten): de som voor afkopen erfpacht is vaak hoog. Financier je de afkoopsom erfpacht mee met je hypotheek? Dan stijgen je hypotheeklasten.
• Afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar: je mag de afkoopsom niet aftrekken van je belastbaar inkomen (de erfpachtcanon bij vastklikken is gewoon aftrekbaar).

Ook kan je ervoor kiezen om de erfpacht vast te zetten (of 'klikken'). Na het vastklikken van de erfpacht staat jouw erfpachtcanon vast en wordt het nooit meer opnieuw berekend. 

Voordelen erfpacht vastzetten

• Zekerheid: na het vastzetten van de erfpacht heb je zekerheid over de hoogte van je erfpachtcanon en maandlasten in de toekomst. In Amsterdam heb je het bijkomende voordeel dat je deze hogere erfpachtcanon pas hoeft te betalen als je huidige tijdvak is afgelopen.
  
• Geen invloed van stijgende prijzen: de marktwaarde van de woning heeft geen invloed meer op de hoogte van jouw erfpachtcanon.
• Fiscaal voordeel: je mag de erfpachtcanon aftrekken van je belastbaar inkomen en betaalt minder belasting

Nadelen erfpacht vastzetten

• Hogere erfpachtcanon en maandlasten. Het voorstel van de gemeente is vrijwel altijd hoger dan je huidige erfpachtcanon. In Amsterdam hoef je deze kosten dus pas te betalen als je huidige tijdvak is afgelopen. In Utrecht zorgt erfpacht vastzetten daarentegen direct voor hogere maandlasten, want je gaat meteen meer erfpachtcanon betalen. Ga je nu niet op het voorstel in, dan stijgt je erfpachtcanon pas aan het einde van je erfpacht tijdvak, afhankelijk van de marktwaarde van je woning op dat moment. 

Je kan er ook voor kiezen om niet op het voorstel van de Gemeente in te gaan om jouw erfpacht af te kopen.

Voordelen

• Lage erfpachtcanon korte termijn: je erfpachtcanon en maandlasten blijven hetzelfde totdat erfpacht tijdvak afloopt. De komende jaren stijgt je erfpacht canon daardoor niet. 

Nadelen

• Geen zekerheid: je hebt geen zekerheid over jouw erfpachtcanon in de toekomst. Die is afhankelijk van de marktwaarde en kan flink stijgen als je erfpachtcanon wordt herzien aan het einde van het tijdvak.

Je kunt de erfpacht afkoopsom betalen met spaargeld, of door erfpacht te financieren met je hypotheek. Of de erfpacht afkopen voor jou verstandig is hangt af van je situatie. Hanno helpt je graag bij het vinden van de beste manier om jouw huis en erfpacht te financieren.

In de wijken Voordorp, Lunetten, Rijnsweerd en Overvecht zijn woningen met gemeentelijke erfpacht. Voor veel van deze woningen loopt het erfpachttijdvak af tussen 2030 en 2040. De gemeente verwacht dan een hoge stijging van de erfpacht, na het opnieuw berekenen van de erfpachtcanon. Daarom hebben zij de erfpachters een voorstel gedaan om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen.

Als Utrechtse Erfpachter kun jij vanaf 1 april 2018 gebruik maken van de nieuwe afkoopregeling. Als de erfpacht is afgekocht heb je zekerheid over de kosten en hebben stijgende huizenprijzen geen invloed meer op jouw erfpacht.

De afkoopsom voor erfpacht is berekend op basis van de einddatum en hoogte van de erfpachtcanon en de WOZ-waarde van jouw huis. Accepteer jij het erfpachtvoorstel voor 1 februari 2019? Dan rekent de gemeente met de WOZ-waarde van 2015. Daarna rekent de gemeente met de WOZ-waarde van 2017. De afkoopsom wordt dan hoger, omdat de huizenprijzen in de tussentijd zijn gestegen.

De erfpachtregeling biedt jou vier mogelijkheden voor het afkopen van je erfpacht:

1. Erfpachtcanon direct en volledig afkopen. Je betaalt de afkoopsom in één keer af. Daardoor wordt de erfpacht eeuwigdurend afgekocht en hoef je nooit meer erfpacht te betalen. 
   
2. Erfpachtcanon vastklikken en later afkopen. Je zet de erfpacht vast, maar betaalt de afkoopsom nog niet. Totdat je de erfpacht afkoopt betaal je jaarlijks 5% van de vastgeklikte afkoopsom aan erfpachtcanon. Dit bedrag gaat niet af van je afkoopsom.
3. Erfpachtcanon deels afkopen, het restant vastklikken en later afkopen. Je betaalt direct een gedeelte van de afkoopsom. Over de rest van de vastgeklikte afkoopsom betaal je jaarlijks 5% aan erfpachtcanon. Dit bedrag gaat niet af van je afkoopsom.
4. Erfpacht niet afkopen. Als je huidige erfpachtcanon afloopt wordt jouw erfpacht opnieuw berekend op basis van de grondwaarde. 

In Amsterdam zijn ongeveer 110.000 woningen met gemeentelijke erfpacht. Voor deze erfpachters wordt de erfpachtcanon elke 50 of 75 jaar opnieuw vastgesteld. Dat heet voortdurende erfpacht. De gemeente heeft de erfpachters een voorstel gedaan om van voortdurende erfpacht over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dat kan vrijwillig en op ieder moment.

Wil je overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, dan hanteert de gemeente Amsterdam tot 1 januari 2020 gunstige voorwaarden. Er wordt dan gerekend met de WOZ-waarde van jouw huis van januari 2014 of 2015, afhankelijk van welke het laagst is. Ook ontvang je 10% korting op de afkoopsom en op de nieuwe canon in het eeuwigdurende erfpachtstelsel

De overstapregeling erfpacht van de gemeente Amsterdam biedt jou drie opties voor erfpacht:

1. Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht en in één keer afkopen. Hierna betaal je nooit meer erfpacht.
2. Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht en een indexcanon vastzetten. Er wordt een jaarlijkse vergoeding bepaalt die voor altijd vaststaat. Deze wordt wel aangepast aan inflatie en zal dus een beetje stijgen, maar de marktwaarde heeft geen invloed meer op de erfpacht.
3. Niet overstappen, je houdt voortdurende erfpacht. Aan het einde van je erfpachttijdvak wordt jouw erfpachtcanon opnieuw berekend aan de hand van de marktwaarde. Deze wordt aangepast aan inflatie en deflatie.

Besluit jij om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht? Je kunt de afkoopsom betalen met spaargeld of door die mee te financieren met je hypotheek. Hiervoor heb je overwaarde nodig. Wil jij jouw erfpacht afkoopsom financieren via je hypotheek? Onze hypotheekadviseurs helpen je hier graag mee. 

LET OP: wij zijn hypotheekadviseurs en kunnen je helpen met het financieren van de afkoopsom via de hypotheek. Wij adviseren niet over het wel of niet afkopen van de erfpacht.