Huis kopen met erfpacht: wel of niet doen?

Na lang zoeken vind je het perfecte huis in die ene leuke wijk, en voor een relatief lage prijs. Dan zie je dat het een woning is met erfpacht. Is dat gunstig of juist niet? Wat zijn de voordelen en nadelen van een huis kopen met erfpacht? Je leest het in dit artikel.

Een huis staat meestal op eigen grond. Maar in sommige gevallen staat de woning op grond van iemand anders. Als je de woning koopt, koop je niet de grond, maar het recht van erfpacht. Je koopt het recht om de grond te gebruiken. Daarvoor betaal je de eigenaar van de grond een vergoeding: de erfpachtcanon. 

Vaak is erfpacht in handen van de gemeente. Maar de grond kan ook in handen zijn van een kerk, waterschap, vastgoedeigenaar of VvE (Vereniging van Eigenaren). In dat geval is er sprake van particuliere erfpacht. Gemeenten hebben vaak redelijkere prijzen, terwijl particuliere erfpacht meestal duurder is. 

Een huis met erfpacht is goedkoper, omdat je niet hoeft te betalen voor de grond. Maar je betaalt de grondeigenaar natuurlijk wél erfpachtcanon. Het bedrag dat je betaalt is afhankelijk van de waarde van de grond en de rente die de erfpachter rekent. Vaak betaal je per jaar zo’n 5% van de grondwaarde aan erfpachtcanon. 

Rekenvoorbeeld erfpachtcanon

De grondwaarde van het huis dat je op het oog hebt is € 75.000. Hierover betaal je 5% erfpachtcanon. Dat is € 3750 per jaar. Betaal je jouw erfpacht maandelijks? Dan betaal je per maand € 312,50 bruto aan erfpacht. Dit mag je nog aftrekken van je inkomstenbelasting.

De huur die je betaalt voor de grond, de erfpachtcanon, wordt vaak voor een langere periode vastgelegd. Bijvoorbeeld voor 50 jaar. Het bedrag van de erfpacht termijn kan één keer zijn betaald; de erfpacht is dan voorlopig afgekocht. 

Het kan ook dat je maandelijks of jaarlijks erfpacht betaalt. Gedurende die periode betaal je dan steeds hetzelfde bedrag, totdat de erfpachtcanon afloopt. Daarna stelt de grondeigenaar de waarde van de grond en de erfpachtcanon opnieuw vast. 

Je betaalt erfpacht zolang het huis van jou is. Tenzij je de mogelijkheid krijgt om de erfpacht af te kopen. Je betaalt dan eenmalig een erfpacht afkoopsom. Hierna hoef je geen erfpachtcanon meer te betalen.

Het is mogelijk om het afkopen van erfpacht deels mee te financieren met je hypotheek, maar vrijwel nooit helemaal.  Je mag nooit meer lenen dan 100% van de woningwaarde van een huis, en erfpacht afkopen zorgt niet 100% voor een waardevermeerdering van je huis. Hierdoor kan je nooit meer lenen dan de waarde van de woning inclusief afgekochte erfpacht. 

Rekenvoorbeeld erfpacht afkopen

Je wilt een huis kopen van € 300.000 en je kan de erfpacht afkopen voor € 50.000. Een taxateur bepaalt dat jouw nieuwe huis met afgekochte erfpacht € 330.000 waard is. Je mag dan maximaal € 330.000 lenen. De overige € 20.000 moet je op een andere manier betalen, met overwaarde van je vorige woning, eigen geld of een schenking. 

De erfpacht die je betaalt is fiscaal aftrekbaar. Een eventuele afkoopsom is dat helaas niet, maar de hypotheekrente die je betaalt over een eventuele lening weer wel. 

Het grootste voordeel van een huis kopen met erfpacht is de prijs. Een huis dat op erfpachtgrond staat is vrijwel altijd goedkoper, al snel zo'n 20%. De grond hoef je er tenslotte niet bij te kopen. Hierdoor kan een huis met erfpacht binnen je budget vallen, terwijl een vergelijkbaar huis in dezelfde wijk zonder erfpacht te duur is. 

Erfpachtcanon mag je net als hypotheekrente aftrekken van je belastbaar inkomen. Je betaalt dan minder inkomstenbelasting. En je loopt dus geen fiscaal voordeel mis als je een huis koopt met erfpachtcanon.  

De afkoopsom erfpacht kan behoorlijk hoog zijn. Hoe betaal je dat? Dat kan met spaargeld, of door het bedrag mee te financieren met je hypotheek. Hiervoor moet je overwaarde hebben op je huis. Maak een gratis afspraak met de Hanno adviseur om te zien wat er voor jou mogelijk is.

Koop je een huis met erfpacht voor een gunstige prijs, vergeet dan niet dat je wél erfpachtcanon moet betalen, vaak zo’n 5% van de grondwaarde. Zoals uit het rekenvoorbeeld hierboven blijkt kan dat snel oplopen tot enkele honderden euro’s per maand. 

Aan het einde van een erfpacht tijdvak wordt de erfpachtcanon opnieuw berekend aan de hand van de grondwaarde. De erfpachtcanon wordt vaak voor langere tijd vastgezet, bijvoorbeeld voor 50, 75 of 100 jaar. In zo’n periode stijgt de grondwaarde flink. 

Hierdoor valt de nieuwe erfpachtcanon waarschijnlijk een stuk hoger uit, en jouw maandlasten ook. Je lasten in de toekomst zijn hierdoor niet zeker. In het ergste geval kan je de maandlasten niet meer betalen en moet je noodgedwongen verhuizen. 

Aan het einde van de erfpachtcanon heb je jarenlang erfpacht betaalt. Hierna is de grond echter nog steeds niet van jou. En ga je waarschijnlijk zelfs meer betalen na het opnieuw vaststellen van de erfpachtcanon. Dat maakt een koophuis met erfpacht op lange termijn duurder dan een huis kopen zonder erfpacht.

Rekenvoorbeeld

Als je uitgaat van 5% erfpachtcanon per jaar, betaal je zo in 20 jaar de volledige waarde van de grond. Woon je langer in je huis, dan betaal je uiteindelijk zelfs méér. En dat terwijl een stijging van de grondwaarde niet voor waardevermeerdering van jouw huis zorgt.

Erfpacht wordt meegenomen bij het berekenen van je maximale hypotheek. Het geld dat je betaalt voor je erfpachtcanon zorgt voor hogere maandlasten en kan je niet uitgeven aan je hypotheek. Hierdoor kan je minder lenen als je een huis koopt met erfpacht.

Voor een huis met erfpacht kan het lastig zijn om een hypotheek af te sluiten. Vooral als het einde van jouw erfpachtperiode in zicht is. Na het berekenen van de nieuwe erfpachtcanon kunnen je maandlasten stijgen. Hierdoor heeft de hypotheekverstrekker niet de zekerheid dat jij jouw hypotheek kan blijven betalen in de toekomst. 

Maar: een hypotheek afsluiten voor een huis met erfpacht is in principe wel mogelijk. Banken letten hierbij op de hoogte van de erfpachtcanon, het einde van het erfpachttijdvak, de inhoud van de erfpachtvoorwaarden en de eigenaar van de grond (gemeentelijk of particulier).

Ook het verkopen van een huis met erfpacht kan lastig zijn, met name wanneer het einde van je erfpachtcanon in zicht komt. Potentiële kopers hebben geen zekerheid over de hoogte van hun maandlasten in de toekomst. Het is tenslotte mogelijk dat de te betalen erfpachtcanon flink stijgt. Bovendien kan het voor hen dus ook lastig om een hypotheek af te sluiten.

Een huis met erfpacht kopen heeft voordelen en nadelen. Het is verstandig om jouw situatie te bespreken met een hypotheekadviseur en de erfpachtvoorwaarden door een professional te laten bekijken. Zo maak je een weloverwogen beslissing en kom je niet voor onaangename verrassingen te staan.