Blog

Extra aflossen hypotheek: zo doe je dat
Hypotheek geld besparen

Extra hypotheek aflossen of niet? Of dat voor jou slim is, hangt af van je persoonlijke situatie. Los je meer af dan boetevrij is toegestaan, dan betaal je hiervoor een vergoeding aan je hypotheekverstrekker. Het stappenplan en de checklist van de AFM geven je duidelijkheid over hoe deze vergoeding wordt berekend. 

Hypotheek boetevrij aflossen

Jij mag jaarlijks extra hypotheek aflossen zonder dat je hiervoor een boete hoeft te betalen. Meestal is dat 10% tot 20% van jouw hypotheekschuld. Hoeveel jij boetevrij mag aflossen kun je vinden in je hypotheekvoorwaarden. Los je meer af? Dan moet je daarover vergoeding of boeterente betalen. 

Waarom boeterente bij extra aflossen hypotheek?

Als jouw hypotheekrente hoger is dan de huidige hypotheekrente, betaal je bij extra hypotheek aflossen een boete aan je hypotheekverstrekker. Doordat jij de rente openbreekt en eerder je hypotheek aflost, betaal je uiteindelijk minder rente. De vergoeding die jij hiervoor betaalt wordt berekend aan de hand van de netto contante waarde methode. 

Stap 1  - Over welk bedrag van je hypotheek betaal je boeterente?

Jouw hypotheekverstrekker berekent het maximale bedrag dat jij extra mag aflossen op je hypotheek zonder boete te betalen. Dat doet hij aan de hand van je actuele hypotheekschuld en je rentevaste periode. Heb jij een annuïtaire hypotheek of een lineaire hypotheek? Dan wordt je openstaande hypotheekschuld elke maand kleiner. En wordt het bedrag waarover jij boeterente moet betalen dus ook elke maand kleiner. Bij een aflossingsvrije of spaarhypotheek los je niet af en blijft je hypotheekschuld hetzelfde tijdens je rentevaste periode. 

Stap 2 – Rente van de bank bepalen

Jouw hypotheekverstrekker vergelijkt jouw hypotheekrente – je contractrente - met de actuele hypotheekrente percentages. Daarbij rekenen ze met de hypotheekrente die hoort bij de looptijd van je huidige rentevaste periode. Dus als jouw rentevaste periode nog 5 jaar duurt, kijken ze naar het rentepercentage dat jij nu zou krijgen bij een rentevaste periode van 5 jaar. Deze rente is de vergelijkingsrente. 

Stap 3 – Verschil in rente berekenen

Je hypotheekverstrekker berekent de rente die hij misloopt doordat jij je hypotheek eerder aflost. Hiervoor kijkt hij naar het verschil in rente dat jij zou betalen volgens je contractrente en de vergelijkingsrente. Met andere woorden: hoeveel rente zou jij betalen volgens het rentepercentage van jouw huidige hypotheek? En hoeveel rente zou jij betalen als jij nu een vergelijkbare hypotheek afsloot? 

Stap 4 – Contant maken

Het verschil tussen deze rentes betaal je bij vervroegd aflossen in één keer af. En daarom krijg je daar korting op van je geldverstrekker. Deze korting wordt berekend met de vergelijkingsrente en de resterende looptijd van je hypotheek. Het bedrag dat overblijft is de boeterente of de vergoeding die jij moet betalen aan je geldverstrekker. Je kunt de boeterente aftrekken van de belasting.

Rekenvoorbeeld

Stap 1: Jij hebt een hypotheek met een oorspronkelijk schuld van € 200.000. Daarvan mag je 10% boetevrij aflossen. Dat is € 20.000. De boete wordt berekend over de overige € 180.000.

Stap 2: Jouw rentevaste periode loopt nog 5 jaar. Voor deze periode is jouw hypotheekrente 5% (je contractrente). Als jij nu je hypotheekrente zou vastzetten voor 5 jaar zou deze volgens de actuele rente 3% zijn. Dat is de vergelijkingsrente. 

Stap 3: Volgens jouw contractrente betaal jij 5% van € 180.000 = €9.000 rente per jaar. Met de vergelijkingsrente zou dat 3% van € 180.000 = € 5.400 zijn. Per jaar scheelt dat € 3.600. Voor de rest van jouw rentevaste periode is dat €3.600 x 5 = € 18.000.

Stap 4: Voor het berekenen van de boeterente wordt dit verschil in rente van € 18.000 verrekend met de vergelijkingsrente van 3%. De vergoeding die je moet betalen is dan € 16.700. 

Bij een annuïteiten hypotheek en een lineaire hypotheek wordt de openstaande hypotheekschuld elke maand kleiner. Vraag jouw hypotheekadviseur of je hypotheekverstrekker naar een persoonlijke berekening. 

Boeterente berekenen

Moet jij boeterente betalen vanwege extra hypotheek aflossen? Vraag je geldverstrekker altijd om een berekening en controleer deze met een hypotheekadviseur. Dat kan je veel geld schelen, want er worden regelmatig fouten gemaakt. Wil jij advies over het vervroegd aflossen van je hypotheek? Neem contact op met onze hypotheekadviseurs.


Hypotheekadviseur contact opnemen

Vraag of gratis afspraak maken?