Heb je veel spaargeld op de bank? Dan kan extra aflossen op je hypotheek een aantrekkelijke optie zijn. Bij veel hypotheekverstrekkers mag je een deel van je hypotheek boetevrij aflossen. Los je meer af, dan betaal je hiervoor boeterente. Wanneer mag je boetevrij extra aflossen en wanneer niet? En hoe wordt de boeterente berekend? Dat lees je in het stappenplan van de AFM extra aflossen op je hypotheek.
Hypotheek boetevrij aflossen
Bij veel hypotheekverstrekkers mag je jaarlijks extra aflossen op je hypotheek zonder dat je hiervoor een boete hoeft te betalen. Meestal is dat 10% tot 20% van je oorspronkelijke hypotheekschuld. Er zijn ook geldverstrekkers waarbij je meer boetevrij mag aflossen. Bijvoorbeeld als je huis onderwater staat of als je aflost uit eigen middelen. Hoeveel jij boetevrij mag aflossen en welke voorwaarden er gelden, kun je vinden in je hypotheekvoorwaarden.
Extra aflossen met spaargeld
Met veel spaargeld is extra aflossen op je hypotheek een aantrekkelijke optie. De spaarrente is momenteel erg laag, en je kunt je spaargeld dan soms beter inzetten als extra aflossing op je hypotheekschuld. Vooral als je de hypotheek boetevrij mag aflossen.
Boeterente bij extra aflossen op je hypotheek
Los je meer af dan boetevrij is toegestaan? Dan kan het zijn dat je daarover een vergoeding moet betalen aan je hypotheekverstrekker. Deze vergoeding heet boeterente.
Je betaalt boeterente wanneer jouw hypotheekrente hoger is dan de huidige hypotheekrente. Doordat jij de rente openbreekt en eerder je hypotheek aflost, betaal je jouw geldverstrekker uiteindelijk minder hypotheekrente. Deze boeterente wordt berekend aan de hand van de netto contante waarde methode.
Stap 1. Over welk bedrag van je hypotheek betaal je boeterente?
Jouw hypotheekverstrekker berekent het maximale bedrag dat jij extra mag aflossen op je hypotheek zonder boete te betalen. Dat doet hij aan de hand van je actuele hypotheekschuld en je rentevaste periode. Heb jij een annuïtaire hypotheek of een lineaire hypotheek? Dan daalt je openstaande hypotheekschuld elke maand. En het bedrag waarover jij boeterente moet betalen dus ook. Bij een aflossingsvrije of spaarhypotheek los je niet af en blijft je hypotheekschuld hetzelfde tijdens je rentevaste periode.
Stap 2. Hypotheekrente van de bank bepalen
Jouw hypotheekverstrekker vergelijkt jouw hypotheekrente – je contractrente - met de actuele hypotheekrente percentages. Daarbij rekenen ze met de hypotheekrente die hoort bij de looptijd van je huidige rentevaste periode. Dus als jouw rentevaste periode nog 5 jaar duurt, kijken ze naar het rentepercentage dat jij nu zou krijgen bij een rentevaste periode van 5 jaar. Deze rente is de vergelijkingsrente.
Stap 3. Verschil in rente berekenen bij extra aflossen
Je hypotheekverstrekker berekent de rente die hij misloopt doordat jij je hypotheek eerder aflost. Hiervoor kijkt hij naar het verschil in rente dat jij zou betalen volgens je contractrente en de vergelijkingsrente. Met andere woorden: hoeveel rente zou jij betalen volgens het rentepercentage van jouw huidige hypotheek? En hoeveel rente zou jij betalen als jij nu een vergelijkbare hypotheek afsloot?
Stap 4. Contant maken bij extra aflossen
Het verschil tussen deze rentes betaal je bij vervroegd aflossen in één keer af. En daarom krijg je daar korting op van je hypotheekverstrekker. Deze korting berekenen ze aan de hand van de vergelijkingsrente en de resterende looptijd van je hypotheek. Het bedrag dat overblijft is de boeterente die jij moet betalen voor het extra aflossen van je hypotheek. Gelukkig is deze boeterente fiscaal aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld
Stap 1: Jij hebt een hypotheek met een oorspronkelijk schuld van € 200.000. Daarvan mag je 10% boetevrij aflossen. Dat is € 20.000. De boete wordt berekend over de overige € 180.000.
Stap 2: Jouw rentevaste periode loopt nog 5 jaar. Voor deze periode is jouw hypotheekrente 5% (je contractrente). Als jij nu je hypotheekrente zou vastzetten voor 5 jaar zou deze volgens de actuele rente 3% zijn. Dat is de vergelijkingsrente.
Stap 3: Volgens jouw contractrente betaal jij 5% van € 180.000 = €9.000 rente per jaar. Met de vergelijkingsrente zou dat 3% van € 180.000 = € 5.400 zijn. Per jaar scheelt dat € 3.600. Voor de rest van jouw rentevaste periode is dat €3.600 x 5 = € 18.000.
Stap 4: Voor het berekenen van de boeterente wordt dit verschil in rente van € 18.000 verrekend met de vergelijkingsrente van 3%. De vergoeding die je moet betalen is dan € 16.700.
Bij een annuïteiten hypotheek en een lineaire hypotheek wordt de openstaande hypotheekschuld elke maand kleiner. Vraag jouw hypotheekadviseur of je hypotheekverstrekker naar een persoonlijke berekening.
Boeterente berekenen
Moet jij boeterente betalen vanwege extra hypotheek aflossen? Vraag je hypotheekverstrekker altijd om een berekening en controleer die samen met je hypotheekadviseur. Dat kan je veel geld schelen, want helaas maken geldverstrekkers regelmatig fouten.