Erfpacht en hypotheek

Erfpacht en hypotheek

Naar het Erfpacht Dossier

Huis kopen met erfpacht: hoe werkt de hypotheek?

Je hebt hét perfecte huis gevonden, dat er erfpacht op zit lijkt je geen probleem. Je weet wat de voordelen en de nadelen zijn van een huis kopen met erfpacht. En je hebt ook uitgezocht wat het huis jaarlijks aan erfpachtcanon kost. Dat kun je makkelijk betalen, bovenop de hypotheek die je nodig hebt. Daarom wil je een bod gaan doen. Maar wist je al dat het soms moeilijk is om een hypotheek te krijgen voor een huis met erfpacht? Hieronder lees je hoe het precies zit met erfpacht en hypotheek.

Wat is erfpacht?

Als je een huis koopt met erfpacht word je geen eigenaar van de grond. Die blijft van iemand anders. Je koopt als het ware een huis zonder grond, met het recht van erfpacht. Dat betekent dat jij het recht hebt om de grond en het huis erop te gebruiken. Daarvoor betaal je natuurlijk wel huur aan de eigenaar van de grond, de zogenaamde erfpachtcanon. 

Erfpachtcanon kosten

Erfpacht wordt berekend aan de hand van de grondwaarde. Vaak wordt het voor een langere periode vastgelegd, bijvoorbeeld voor 50 of 75 jaar. De kosten voor deze tijdelijke erfpachtperiode kunnen in één keer zijn betaald. Dan hoef je de rest van die periode niets meer te betalen. Of je betaalt jaarlijks een bedrag aan erfpachtcanon. 

Nadat de erfpachtperiode is afgelopen wordt de erfpacht opnieuw berekend. Omdat de grondwaarde vaak stijgt tijdens lange periodes, is de kans groot dat je een hogere erfpachtcanon gaat betalen in het nieuwe erfpachttijdvak. Tijdelijk afgekochte erfpacht en de jaarlijkse erfpachtcanon hebben beide invloed op je hypotheek.

Eeuwigdurende erfpacht

Het kan ook zijn dat de erfpacht eeuwigdurend is vastgesteld. In dat geval kan de erfpachtcanon die jij jaarlijks betaalt niet meer worden verhoogd door de grondeigenaar. Als de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht hoef jij zelfs nooit meer erfpacht te betalen. Eeuwigdurende afgekochte erfpacht heeft dan ook géén invloed op je hypotheek. 

Erfpacht hypotheek

Erfpacht hypotheek berekenen

Betaal jij jaarlijks erfpachtcanon, dan heeft dat invloed op hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Het geld dat je betaalt aan erfpacht, kun je namelijk niet meer uitgeven aan je hypotheek. Dat zorgt ervoor dat jouw maximale hypotheek lager is dan voor een huis zonder erfpacht. 

Hoeveel invloed erfpacht heeft op je maximale hypotheek? Ga uit van een verlaging van je hypotheek van ongeveer 20 keer de jaarlijkse canon. Bij een erfpachtcanon van 1.500 euro per jaar, mag je dan ongeveer 30.000 euro minder lenen. Erfpacht canon kan jouw maximale hypotheek dus behoorlijk verlagen. Wel is het mogelijk om erfpacht af te trekken van de belasting.

Hypotheek met erfpacht berekenen

Ik heet en ik wil een .

Vragen? Bel

030 - 208 2010

Beste Leon & Judith,

Hierbij het resultaat van jullie hypotheekberekening:

Jullie hypotheek

€ 320.357

Netto per maand

€ 1.052

Ingebracht eigen geld

€ 7.500

Jullie kunnen een huis kopen van

€ 337.500

Max hypotheek op inkomen:
€ 320.357
Inkomen Leon
€ 36.760
Inkomen Judith
€ 30.450
Creditcard
€ 750
Studieschuld Judith
€ 8.000
Netto per maand:
€ 1.052
Rente 2,05%
€ 561
Aflossing
€ 639
Bruto maandlast
€ 1.200
Belastingteruggave
€ 149
Netto per maand
€ 1.052
Koopsom bestaande bouw
€ 337.500
Overdrachtsbelasting
€ 6.750
Verbouwen
€ 3.000
Aankoopmakelaar
€ 1.200
Bouwkundige keuring
€ 450
Taxatiekosten
€ 350
Advieskosten
€ 1.395
Bankgarantie
€ 350
Notaris
€ 1.100
Aflossing roodstand, leningen en kredieten
€ 750
Totaal te financieren
€ 352.845
Maximaal hypotheek inkomen
€ 320.357
Schenking
€ 25.000
Ingebracht eigen geld
€ 7.500
Saldo (overschot)
€ 12

Invloed erfpacht op hypotheek

Niet alleen de jaarlijkse erfpachtcanon heeft invloed op je hypotheek, maar ook de erfpachtperiode. Als deze niet eeuwigdurend is vastgesteld en bijna afloopt, kan het lastig zijn om een hypotheek af te sluiten. Vooral als jouw hypotheek langer loopt dan de erfpacht periode. Jij weet tenslotte niet hoeveel erfpachtcanon je moet gaan betalen in de nieuwe periode. Wordt de canon zo hoog dat jij de maandlasten niet meer kunt opbrengen, dan moet je misschien wel verhuizen. En dat risico wil de geldverstrekker niet lopen. 

Hypotheek afsluiten met erfpacht

Goed, de erfpacht canon en periode hebben dus invloed op je hypotheek. Maar wist je dat het ook belangrijk is voor de hypotheekverstrekker wie de eigenaar is van de grond? Dat kan de gemeente zijn, maar ook een Vereniging van Eigenaren, Staatsbosbeheer of een kerk. In dat geval is er sprake van particuliere erfpacht.

Bij gemeentelijke erfpacht is het vaak mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Staat jouw huis op particuliere erfpachtgrond, dan is een hypotheek regelen lastiger. Jij hebt in dat geval namelijk meer (financiële) onzekerheid. En jouw geldverstrekker dus ook. 

Erfpachtcontract met erfpachtvoorwaarden

Daarom moet je bij het aanvragen van een hypotheek met erfpacht altijd een erfpachtcontract meesturen. Hierin staan de erfpachtvoorwaarden tussen jou, de erfpachter, en de eigenaar van de grond. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft bepaald aan welke eisen zo'n erfpachtcontract moet voldoen. Belangrijk zijn de twee uitsluitingsclausules die hierin zijn opgenomen. Die zorgen ervoor dat de grondeigenaar de erfpachtvoorwaarden niet mag wijzigen zonder dat jij het daarmee eens bent. En dat hij je niet kan verplichten om de grond te kopen als je dat niet kunt of niet wilt. Dat geeft jou meer financiële zekerheid. Voldoet het erfpachtcontract niet aan deze voorwaarden? Dan krijg jij de hypotheek niet rond.

Erfpacht afkopen hypotheek

Voldoet het erfpachtcontract van jouw droomhuis niet aan bovenstaande eisen, maar wil je het toch hebben? Of wil je de erfpachtcanon vastzetten voor meer financiële zekerheid in de toekomst? Soms is erfpacht afkopen een optie, voor langere tijd of voor altijd. Vaak is het mogelijk om de afkoopsom voor erfpacht mee te financieren met de hypotheek. Dat bedrag is alleen niet fiscaal aftrekbaar. Meer weten, check dan de informatie over erfpacht afkopen

Advies over erfpacht

Als jij een woning met erfpacht wilt kopen, is het goed om dat te bespreken met een hypotheekadviseur vóór je een bod doet. Bij Hanno kan dat gratis en vrijblijvend. Die kan berekenen of jij dat ene perfecte huis met erfpacht kunt kopen. Het is verstandig om voorafgaand aan het gesprek zoveel mogelijk informatie in te winnen over de erfpachtcanon én de grondeigenaar. En bereken alvast jouw hypotheek met erfpacht, dan weet je ongeveer hoeveel je mag lenen.

Erfpacht hypotheek nodig?

Zelf berekenen