Hypotheek 2021: wat zijn de hypotheekregels?

Hypotheek 2021: wat zijn de hypotheekregels?

Alles over hypotheken

Overweeg je om in 2021 een huis te kopen? Elk jaar veranderen de hypotheekregels en daarmee je maximale hypotheek. Kan je meer of minder lenen voor je hypotheek in 2021? Hier lees je wat de hypotheeknormen in 2021 zijn van het Nibud.

Hypotheek 2021 wat zijn de regels

Hogere lonen en hogere hypotheken in 2021

Ga je in 2021 meer verdienen dan in 2019, dan kun je in een hogere hypotheek krijgen. Het Nibud houdt rekening met een verwachte loonstijging van 1,4%. In de meeste inkomenscategorieën stijgt de maximale hypotheek in dat geval met zo’n 5.000 euro.

Lagere hypotheek voor huishoudens zonder salarisverhoging

Daarentegen kunnen veel huishoudens die géén salarisverhoging krijgen volgens de hypotheekregels van 2021 een minder hoge hypotheek krijgen. Tot een inkomen van ongeveer 50.000 euro kun je iets meer lenen dan vorig jaar, verdien je meer en krijg je geen loonsverhoging, dan daalt je maximale hypotheek in 2021. Dat heeft te maken met een hogere inflatie en een lagere hypotheekrenteaftrek. Zie de tabel van het Nibud hieronder.

Nibud_Hypotheek 2021 en 2020 vergelijking

Tweede inkomen telt voor 90%

Net als vorig jaar kunnen tweeverdieners samen veel lenen voor een hypotheek in 2021. Het tweede (laagste) inkomen telt bijna volledig  mee in de hypotheek berekening, namelijk voor 90%. Het tweede inkomen is de afgelopen jaren steeds zwaarder mee gaan tellen voor de maximale hypotheek, omdat het niet meer gebruikelijk is dat dit inkomen weg valt met de komst van kinderen. 

Hypotheek tot 100% van de woningwaarde

Net als de afgelopen jaren kun je in 2021 een hypotheek afsluiten tot 100% van de woningwaarde. Dat betekent dat je niet meer mag lenen dan de woning waard is, ongeacht de maximale hypotheek die je kunt krijgen aan de hand van je inkomen.

Let op: dat is belangrijk bij overbieden op een huis. Als jouw geaccepteerde bod hoger is dan de taxatiewaarde die de taxateur bepaalt, mag je dit verschil niet meefinancieren met je hypotheek. Dit moet je betalen met eigen geld.

Hogere hypotheek in 2021 voor energiezuinige woning

Op deze regel is één uitzondering: je mag 9.000 tot 25.000 extra lenen voor een energiezuinig(er) huis.

  • tot 9.000 euro: je mag tot 9.000 euro extra lenen als je een energiezuinige woning koopt of om energiebesparende maatregelen te treffen. Denk aan zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp. Belangrijk hierbij is dat je via de  maatregelen meer bespaart op de energierekening dan dat jouw maandlasten stijgen van de extra hypotheek. 
  • tot 15.000 euro: je mag maximaal 15.000 euro lenen voor een woning met een energie-index of energieprestatie-coëfficiënt gelijk of lager dan nul.
  • tot 25.000 euro: voor een NulopdeMeter-woning mag je maximaal 25.000 extra lenen. Een NulopdeMeter woning wekt (minstens) zoveel energie op als dat je verbruikt. 

In alle situaties geldt dat je dit bedrag alleen mag lenen voor je hypotheek als het past op je inkomen. Meer informatie over energiebesparende maatregelen 2021?

Hogere huizenprijzen, hogere NHG grens in 2021

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens stijgt in 2021 van 310.000 euro naar 325.000 euro. Met NHG leen je veilig en betaal je minder hypotheekrente. Dat maakt het eenvoudiger om een hypotheek af te sluiten als je een eerste huis wilt kopen, ZZP’er bent of met pensioen bent.  

Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren met je hypotheek, dan ligt de NHG-grens 6% hoger, op 344.500 euro. Dit extra bedrag mag je inzetten voor de financiering van bijvoorbeeld zonnepanelen, isolatie of warmtepompen. De NHG premie blijft gelijk, namelijk 0,7% van de totale hypotheeksom.

Schenkvrijstelling hypotheek 2021

Ben jij van plan om je eerste huis te kopen? Veel starters krijgen hulp van ouders of andere familieleden bij het kopen van een huis middels een belastingvrije schenking. Iedereen mag jou een flink bedrag belastingvrij schenken voor het kopen van een woning. In 2021 is dat verhoogd tot 105.302 euro. Hierdoor kun je een duurder huis kopen en maak je meer kans op de huizenmarkt. 

Hypotheek met studieschuld

Met een studieschuld kun je meer hypotheek krijgen in 2021 dan vorig jaar. Vanwege de dalende rente op studieleningen is de wegingsfactor lager geworden. Bij een studieschuld van 25.000 euro kun je ongeveer 8.000 euro meer lenen. 

Met een studieschuld in het oude stelsel (aflossen in 15 jaar) kun je ongeveer 2x de hoogte van je schuld minder lenen voor je hypotheek, terwijl een studieschuld in het nieuwe stelsel ongeveer het bedrag van je schuld minder mag lenen. 

Dalende hypotheekrenteaftrek in 2021

Je mag de hypotheekrente die je betaalt over je hypotheekschuld aftrekken van je belastbaar inkomen. De hypotheekrenteaftrek wordt stapsgewijs verlaagd van 52% naar 37,05%. In 2021 daalt het aftrekbare percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek met 3%, van 46% naar 43%. Hierdoor betaal je meer inkomensbelasting in 2021. 

Huis verkopen met restschuld in 2021

Als je in 2021 je huis verkoopt met verlies, heb je een restschuld. Sluit je een nieuwe hypotheek af om de restschuld te financieren, dan kom je niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Op dat vlak veranderen de hypotheekregels van 2021 niet. 

Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling

Sinds 2021 is er een eenmalige vrijstelling op overdrachtsbelasting. Kopers tussen de 18 - 35 die een woning tot 400.000 euro kopen, hoeven eenmalig geen overdrachtsbelasting te betalen. Is jouw woning meer dan 400.000 euro? Dan betaal je helaas gewoon 2% overdrachtsbelasting. Voor investeerders is de overdrachtsbelasting in 2021 flink omhoog geschoten: zij betalen nu 8% overdrachtsbelasting.

Maak een nieuwe hypotheekberekening

Je hypotheek berekenen in 2021 werkt dus net even anders. Bereken snel hoeveel je kunt lenen en neem contact op met een Hanno hypotheekadviseur, voor een gratis berekening die voldoet aan de hypotheekregels van 2021.

Wat is jouw maximale hypotheek in 2021?

Hypotheek berekenen