Hypotheek nieuwbouw

Een hypotheek nieuwbouw regelen is ingewikkelder dan een hypotheek regelen voor een bestaand huis. Er zijn meer dingen waar je rekening mee moet houden als je een nieuwbouwhuis koopt. Niet alleen de hypotheek bij nieuwbouw werkt anders, maar je hebt ook te maken met zaken als bouwrente, meerwerk en de oplevering. Klinkt ingewikkeld? Geen zorgen, wij vertellen je hoe het werkt.

Ben jij ingeloot voor het nieuwbouwproject dat jouw droomhuis gaat bouwen? Gefeliciteerd! Als je een nieuwbouwhuis koopt, kan het zijn dat de woning nog helemaal gebouwd moet worden. Maar het kan ook dat jij jouw huis pas koopt op het moment dat het al bijna af is. 

Om jouw nieuwbouwhuis te kopen teken je de koop-/aanneemovereenkomst. Met deze overeenkomst koop je het stuk grond waarop jouw nieuwbouw huis wordt gebouwd. En je legt de afspraken vast met de aannemer die jouw huis gaat bouwen. Denk aan afspraken over het bouwplan, financiën (zoals koopsom en betaaltermijnen), garantie en ontbindende voorwaarden (zoals voorbehoud van financiering). De koop-/aannemingsovereenkomst is een belangrijk document. Controleer het dus goed voor je jouw handtekening zet of laat dit doen door een expert. 

Pas nadat jij de koop-/aanneemovereenkomst van je nieuwbouw huis hebt getekend, kun je de hypotheek gaan regelen. Maar je geeft pas echt akkoord op je hypotheek als de bouw van start gaat. Dat is ook het moment dat je gaat betalen voor de grond waarop je huis wordt gebouwd. Je betaalt dan aflossing en rente aan je hypotheekverstrekker. Voordat de bouw begint maak je nog geen kosten.

Je betaalt dan nog niet voor de bouw van je nieuwbouwhuis. Dat doe je pas tijdens de bouw. Het geld dat je hiervoor nodig hebt wordt gestort in je bouwdepot. Daarvan worden alle kosten die de aannemer maakt betaalt. 

Voordat je de koop-/aannemingsovereenkomst tekent, wil je natuurlijk zeker weten dat jij de hypotheek rond kunt krijgen. Bereken daarom voordat je deze tekent je maximale hypotheek voor nieuwbouw. Dat werkt net even anders dan een hypotheek voor bestaande bouw. 

Ook een nieuwbouw hypotheek wordt natuurlijk berekend aan de hand van je inkomen. Maar naast je inkomen bepaalt ook de marktwaarde van jouw nieuwbouwhuis hoeveel hypotheek jij kan krijgen. De marktwaarde van een nieuwbouwhuis bestaat uit:

• Koop-/aanneemsom (inclusief grond)
  
• Meerwerk en minderwerk
  
• Renteverlies tijdens de bouw (maximaal 4% over de koop-/aanneemsom en meerwerk)

Jij kunt jouw nieuwbouwwoning naar jouw smaak laten aanpassen. De aannemer voert dan extra werkzaamheden uit. Zoals het plaatsen van extra stopcontacten, een dakkapel of een luxere keuken. Dat heet meerwerk. Wordt jouw nieuwbouw huis casco opgeleverd, zonder keuken of badkamer? Dan valt het plaatsen hiervan ook onder meerwerk. 

Voor meerwerk betaal je extra. Maar omdat meerwerk de marktwaarde van nieuwbouw verhoogt, mag je het (deels) meefinancieren met je hypotheek. De richtlijnen hiervoor zijn per geldverstrekker anders. Je kunt er dus niet vanuit gaan dat je alle kosten van meerwerk kunt betalen via je hypotheek. En dat betekent dat je meer eigen geld nodig hebt naast je nieuwbouw hypotheek.

Het percentage van meerwerk dat je mag meefinancieren is afhankelijk van wat je laat doen. Sommige dingen kun je (bijna) volledig meefinancieren, zoals een dakkapel of uitbouw. Andere vormen van meerwerk, zoals een keuken, zijn smaakgevoelig. Daarvan mag jij slechts een percentage meefinancieren. 

Bedraagt jouw meerwerk meer dan 25% van de koop-/aanneemsom? Dan moet je de rest met eigen geld betalen. Ook kan de geldverstrekker een taxatie verplicht stellen als jouw meerwerk meer dan 20% is, om de marktwaarde van jouw nieuwbouwwoning opnieuw te bepalen.

In jouw nieuwbouw huis kun je niet zomaar alles extra laten doen. Het meerwerk dat de aannemer voor jou kan uitvoeren staat op de meerwerklijst. Op deze lijst staat wat je kunt laten doen en wat dat kost. Zorg er altijd voor dat je deze lijst vóór het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst bekijkt. Zo kom je niet voor verrassingen te staan en kun je nog onderhandelen over de prijs die je betaalt voor jouw droomkeuken.

Het kan ook dat jij niet alles wilt laten uitvoeren van het bouwplan in jouw nieuwbouwwoning. Je wilt bijvoorbeeld niet dat ze de standaard keuken plaatsen. Dat heet minderwerk. Is er iets dat jij niet wilt hebben, dan krijg je hiervoor een vergoeding van de aannemer. Deze vergoeding kun je gebruiken om je meerwerk van te betalen. 

Naast de koop-/aanneemsom en meerwerk, wordt de marktwaarde van nieuwbouw ook bepaalt door renteverlies tijdens de bouw. Dat is het verschil tussen de rente die je van je geldverstrekker ontvangt over je bouwdepot en de rente die je je geldverstrekker betaalt over je bouwdepot hypotheek. 

Het zit namelijk zo: zodra jij je hypotheek voor je nieuwbouw huis hebt afgesloten, betaal je elke maand rente en aflossing aan je hypotheekverstrekker. Ook als jouw huis nog niet af is en je dus nog ergens anders woont. Tegelijkertijd ontvang je rente van je hypotheekverstrekker over het geld in je bouwdepot hypotheek. Hoe verder de bouw van je nieuwbouwwoning vordert, hoe minder geld je in je bouwdepot hebt staan, en hoe minder rente je ontvangt van je geldverstrekker. Het verschil tussen de rente die je moet betalen en de rente die je ontvangt wordt steeds groter. Dat is renteverlies tijdens de bouw.

Bij nieuwbouw mag je renteverlies tijdens de bouw meefinancieren in je hypotheek. Daarmee kun je de dubbele woonlasten opvangen. Renteverlies mag voor maximaal 4% van de koop-/aanneemsom en je meerwerk worden gefinancierd met je hypotheek. 

Naast renteverlies tijdens de bouw moet je ook nog bouwrente betalen. Dat is de rente die je betaalt aan de aannemer over de kosten die hij maakt voordat jij die kunt betalen. Er is verschil tussen bouwrente voordat jij de koopovereenkomst hebt getekend, en bouwrente nadat jij hebt getekend. Meer informatie over bouwrente vind je in dit artikel over rentes bij nieuwbouw.

Na lang wachten is het zo ver: je nieuwbouwhuis is klaar. Voordat jij de sleutels krijgt van jouw huis wordt het opgeleverd door de aannemer. Bij nieuwbouw is de oplevering een belangrijk moment. Want dan controleer je of alle werkzaamheden volgens plan zijn uitgevoerd en of alles werkt. Heeft jouw nieuwbouwwoning gebreken? Dan moet de aannemer deze binnen 3 maanden verhelpen.

Goed, de oplevering is dus meer dan de sleutels in ontvangst nemen. Daarom is het belangrijk dat je iemand meeneemt die er verstand van heeft. Dat kan een bekende zijn, of een bouwkundige expert. Zorg dat je goed weet wat je ook alweer had afgesproken met de aannemer, door de meerwerklijst en minderwerklijst mee te nemen. En eventueel de vooropleverlijst. 

Na lang wachten is het zo ver: je nieuwbouwhuis is klaar. Voordat jij de sleutels krijgt van jouw huis wordt het opgeleverd door de aannemer. Bij nieuwbouw is de oplevering een belangrijk moment. Want dan controleer je of alle werkzaamheden volgens plan zijn uitgevoerd en of alles werkt. Heeft jouw nieuwbouwwoning gebreken? Dan moet de aannemer deze binnen 3 maanden verhelpen.

Goed, de oplevering is dus meer dan de sleutels in ontvangst nemen. Daarom is het belangrijk dat je iemand meeneemt die er verstand van heeft. Dat kan een bekende zijn, of een bouwkundige expert. Zorg dat je goed weet wat je ook alweer had afgesproken met de aannemer, door de meerwerklijst en minderwerklijst mee te nemen. En eventueel de vooropleverlijst. 

Heb je vragen over jouw nieuwbouw hypotheek? Aarzel dan niet om contact op te nemen met onze hypotheekadviseurs. Zij staan klaar om voor jou een berekening op maat te maken, inclusief meerwerk en/of minderwerk.