Huizenmarkt 2022

Huizenmarkt 2022

Wat doen de huizenprijzen en het aanbod dit jaar?

Naar 'alles over hypotheken'

Overweeg jij om in 2022 je eerste huis te kopen of te verhuizen naar een nieuw koophuis? Dan is het verstandig om je te verdiepen in de woningmarkt. Je hebt vast al gehoord dat er momenteel sprake is van gekte op de huizenmarkt, met torenhoge prijzen en een beperkt aanbod. Je vraagt je dan misschien ook af of het verstandig is om nu een woning te kopen. Goed dus om uit te zoeken hoe de huizenmarkt en de huizenprijzen zich in 2022 ontwikkelen. Dat vertellen we je in dit artikel.

Huizenmarkt.jpg

Gekte op de huizenmarkt

De huizenmarkt is al jaren krap. De huizenprijzen zijn gestegen tot ongekende hoogte en overbieden om een huis te kopen is eerder regel dan uitzondering. In 2021 zijn de prijzen erg hard zijn gestegen en de verwachting is dat de huizenprijzen in 2022 doorstijgen. Dit lichten we nader toe met voorspellingen en cijfers van de huizenmarkt van Hypotheken Data NetwerkRabobankNVM,  het Kadaster en ABN Amro.

Schaarste op de woningmarkt van 2022

Op de huizenmarkt van 2022 is veel vraag naar koophuizen en weinig aanbod. Helaas droogt de markt de laatste jaren steeds verder op. Hiervoor zijn verschillende redenen:

  • Tijdens de crisis zijn er te weinig nieuwe huizen gebouwd. 
  • Er zijn steeds meer mensen die een huis willen kopen, vanwege lage hypotheekrente, hoge huurprijzen en stijgende inkomens. Dat maakt het kopen van een eigen huis aantrekkelijk. 
  • Beleggers drijven de huizenprijzen op, omdat zij meer geld te besteden hebben dan particulieren en een hogere koopsom (kunnen) betalen. Gelukkig neemt de overheid maatregelen om investeerders zoveel mogelijk te ontmoedigen. Zo betalen zij sinds 2021 bijvoorbeeld 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Ook voeren sommige gemeenten een zelfwoonplicht in; dat houdt in dat huizen tot een bepaalde prijs alleen gekocht mogen worden door mensen die er zelf gaan wonen. 

Woningnood

Ondanks de maatregelen tegen beleggers zorgen bovenstaande oorzaken ervoor dat de woningmarkt in 2022 erg krap is. De schaarste neemt toe omdat er minder woningen in de verkoop komen. In het vierde kwartaal van 2021 zijn er 23% minder huizen verkocht dan vorig jaar en stonden er 33% minder huizen in de verkoop. Potentiële huizenkopers konden kiezen uit 1,3 woningen, het laagste aantal ooit.

Stijging huizenprijzen

De huizenprijzen stijgen nu al jaren. In 2019 leek de woningmarkt langzaam af te koelen en vlakten de prijsstijgingen af. Op sommige locaties daalden de woningprijzen zelfs! Sindsdien is er sprake geweest van een continue prijsstijging. In 2021 zijn de huizenprijzen met bijna 21% gestegen. De gemiddelde koopsom van een huis bedroeg in het vierde kwartaal 438.000 euro. De verwachting van onder andere ABN Amro en Rabobank is dat deze prijsstijging zich voortzet en de huizenprijzen in 2022 zo'n 15% zullen stijgen.

Wel blijkt uit de cijfers van de NVM dat de vraagprijs minder snel stijgt dan de koopsom. In het vierde kwartaal van 2021 was die gemiddeld vraagprijs 408.000 euro, dat is 14% hoger dan het jaar daarvoor. Gezien de bijna 21% hogere transactieprijs betekent dat helaas dat er ook meer is overboden afgelopen in 2021.

Overbieden op een huis

En dat is te zien: overbieden is eerder regel dan uitzondering. Het aantal huizen dat boven de vraagprijs is verkocht, is nog nooit zo hoog geweest. In 2021 is er in 80% van alle transacties overboden op de vraagprijs. Dat geeft jou als koper bijna geen ruimte tot onderhandelen op de huizenmarkt van 2022. Vooral niet als je een huis wilt kopen in de Randstad of op een andere populaire locatie.

Overbieden? Meer eigen geld nodig

Vanwege het overbieden wordt eigen geld steeds belangrijker op de huizenmarkt van 2022. Je mag namelijk maximaal 100% van woningwaarde lenen voor een hypotheek. Heb je overboden en is de koopsom hoger dan de taxatiewaarde? Dan moet je het verschil betalen met eigen geld (spaargeld of overwaarde). Ook alle bijkomende kosten, zoals hypotheekadvies, notariskosten en makelaarskosten, moet je betalen uit eigen middelen.

Hierdoor brengen kopers steeds meer eigen geld in bij het kopen van een huis. Vorig jaar namen kopers gemiddeld 41.500 euro aan eigen geld mee. Dat maakt het voor mensen die op zoek zijn naar een eerste woning, die vaak minder eigen middelen hebben dan huizenbezitters, erg moeilijk om in te stappen op de woningmarkt van 2022.

Rekenvoorbeeld overbieden

Overbieden op de huizenmarkt zorgt er dus voor dat jij steeds meer eigen geld nodig hebt om een huis te kopen op de huizenmarkt van 2022. Alles wat je boven de woningwaarde biedt, mag je namelijk niet mee financieren met de hypotheek en moet je uit eigen zak betalen. Zie het rekenvoorbeeld hieronder:

  • Vraagprijs: 425.000 euro
  • Koopsom: 460.000 euro
  • Taxatiewaarde: 440.000 euro
  • Zelf (extra) inleggen: 20.000 euro > het verschil tussen koopsom en taxatiewaarde

Let op: dit rekenvoorbeeld bevat alleen de benodigde eigen middelen vanwege overbieden. Kosten koper en andere bijkomende kosten zijn hierin niet meegenomen.

Verkopersmarkt: huizen snel verkocht

Een woning kopen is dus steeds lastiger, maar een huis verkopen is zo geregeld op de huizenmarkt van 2022. Zo gepiept en voor een fantastische prijs. Gemiddeld staat een woning slechts 23 dagen te koop. Verkoop jij een huis in een populaire buurt? Dan is de kans groot dat jouw huis binnen een dag of week weg is.

Waarschijnlijk wil je als verkoper eerst een nieuw huis kopen voordat je jouw huidige huis verkoopt. Dat doet bijna iedereen op de huizenmarkt van 2022. En omdat het kopen van een nieuwe woning lastig is, stokt de doorstroming en komen er minder woningen beschikbaar.

Hoe koop je een huis in 2022

Een woning kopen is lastig, maar niet onmogelijk. Er worden tenslotte elke dag woningen verkocht. Een goede voorbereiding zorgt voor een grotere kans op de huizenmarkt van 2022. Met de volgende drie tips lukt het jou zeker om een woning te bemachtigen:

  • Aankoopmakelaar: schakel een aankoopmakelaar in. Een makelaar heeft kennis van de lokale huizenmarkt, weet eerder welke huizen er te koop komen en adviseert je tijdens het (over)bieden over een reëel bod. Het geeft je een voorsprong op andere kopers en kan je net dat zetje geven waardoor je het huis wel krijgt. Hanno helpt je graag bij het kiezen van een goede aankoopmakelaar.
  • Openingsbod bepalen: denk goed na over je openingsbod. Bied je te laag, dan neemt de verkoper jouw bod niet serieus. Maar als je tienduizenden euro’s boven de vraagprijs biedt, betaal je straks teveel. 
  • HypotheekBelofte: maak jouw bod aantrekkelijk voor de verkoper door te bieden met goede voorwaarden. Met de Hanno HypotheekBelofte verklaren onze hypotheekadviseurs tot welk bedrag je een hypotheek kunt afsluiten. Soms is het zelfs mogelijk om veilig te bieden zonder financieringsvoorbehoud. Daarmee geef je de verkoper zekerheid dat je de woning kunt betalen. Vraag 'm gratis aan bij één van onze hypotheekadviseurs.

Huis kopen op de krappe huizenmarkt van 2022? Volg ons webinar Woning Kopen.

Meld gratis aan